Steuertipps für Privatleute

Steuerfahndung wertet Airbnb-Daten aus

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Symbolbild HandschellenDie Finanzverwaltung erhält Vermieter-Daten von Airbnb. Ein irisches Gericht hat den Konzern dazu verpflichtet. Eine Sondereinheit der Hamburger Steuerfahnder wertet die Daten aus. In einigen Wochen werden die Daten in den Finanzämtern in Bremen und Niedersachsen erwartet.

Mieteinkünfte müssen versteuert werden

Die Finanzämter werden die Listen mit den Steuererklärungen der letzten Jahre abgleichen. Wer als Vermieter bei Airbnb geführt wird, aber keine Mieteinkünfte erklärt hat, ist verdächtig. Im Oktober 2020 wollen die Finanzämter die ersten Ermittlungsmaßnahmen durchführen. Ergibt sich dabei, dass jemand Mieteinnahmen verschwiegen hat, wird das Finanzamt Steuern nachfordern und ein Strafverfahren einleiten.

Bagatellgrenzen

Einkommensteuer wird nur erhoben, wenn Bagatellgrenzen überschritten sind. Diese Grenzen sind aber nicht hoch: Ein normaler Arbeitnehmer muss die Miete schon versteuern, wenn er einmal im Jahr für eine Woche eine Wohnung vermietet, damit 700 Euro einnimmt und 250 Euro Kosten geltend machen kann. In Bremen kommt zur Einkommensteuer die Tourismusabgabe („City-Tax“) hinzu, schon ab der ersten Übernachtung. Bei fünfstelligen Beträgen sind zusätzlich Gewerbesteuer und Umsatzsteuer zu prüfen.

Rechtzeitige Selbstanzeige

Das Strafverfahren lässt sich abwenden. Dafür müssen Sie vor der ersten Ermittlungsmaßnahme dem Finanzamt alle Einkünfte nachträglich offenbaren – nicht nur Mieteinnahmen von Airbnb, sondern auch von Wimdu, 9flats, booking.com und alle anderen. Die Steuern nachzahlen müssen Sie selbstverständlich ebenfalls.

Sind Sie betroffen?

  • Wir rekonstruieren für Sie die Einnahmen, wenn Sie keine Aufzeichnungen mehr haben.
  • Wir prüfen für Sie, welche Ausgaben Sie von den Mieteinnahmen abziehen dürfen.
  • Wenn nötig, schreiben wir die strafbefreiende Selbstanzeige.
  • Wir unterstützen Sie dabei, künftig regelmäßig richtige Steuererklärungen abzugeben.

Vereinbaren Sie jetzt einen Termin per Telefon: (0421) 8094494-0 oder per E-Mail: info@steuern-recht-wirtschaft.de.

→ Alexander Eydlin: Airbnb gibt Vermieterdaten an Steuerfahndung weiter (Zeit online vom 2. September 2020)

Besser 634 Euro nehmen als 1.080 Euro

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Es war einmal ein Mann, der war privat krankenversichert. Er war einigermaßen gesund, und so hatte er im Jahr 2013 nur 634 Euro an Ärzte gezahlt. Er schaute in seinen Versicherungsvertrag, und dort stand: Wenn er keine Arztrechnungen beim Versicherer einreicht, bekommen er und seine Ehefrau 1.080 Euro Beiträge erstattet.

Ein gutes Geschäft, dachte sich der Mann. Immerhin sind 1.080 Euro mehr als 634 Euro, und die Mühe, die Unterlagen zusammenzustellen und zu übersenden, konnte er sich auch sparen. Der Versicherer zahlte also 1.080 Euro aus.

Doch sie hatten die Rechnung ohne das Finanzamt gemacht. Das Finanzamt setzte auf die 1.080 Euro Beitragserstattung Einkommensteuer fest. So blieben nur 602 Euro übrig. Die 634 Euro Kostenerstattung für Arztrechnungen wären hingegen steuerfrei gewesen.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt recht. Die Beitragserstattung führt dazu, dass der Beitrag zur Krankenversicherung im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 3 EStG sich per Saldo verringert. Es kann also weniger Beitrag als Sonderausgabe abgezogen werden. Die selbst getragenen Arztkosten hingegen kann der Steuerpflichtige nicht geltend machen, weder als Sonderausgaben noch als außergewöhnliche Belastungen.

Gesetzlich so geregelt

Steuern in einer Größenordnung von 40 oder 50 Prozent sind alltäglich. Steuern in einer Größenordnung von 80 oder 90 Prozent kommen seltener vor. Kaum nachvollziehbar ist es aber, wenn der Steuersatz 100 Prozent übersteigt, also aus einem „Mehr“ vor Steuern ein „Weniger“ nach Steuern wird. Auch volkswirtschaftlich ist es sinnlos, einen Sachbearbeiter bei der Versicherung nur aus steuerlichen Gründen mit der Bearbeitung eines Erstattungsantrags zu beschäftigen, wenn beide Vertragsparteien mit der pauschalierten Beitragserstattung zufrieden wären.

Der Bundesfinanzhof erkennt immerhin an, dass

„[…] es wirtschaftlich vernünftig sein kann, auf die Erstattung der gezahlten Krankheitskosten zu verzichten, um so eine betragsmäßig höhere Beitragserstattung zu erlangen. Es ist aber“,

so der BFH weiter,

„nicht Aufgabe des Steuerrechts dafür zu sorgen, dass dieser Vorteil auch nach Durchführung der Besteuerung erhalten bleibt […]“, dass also wirtschaftlich vernünftige Entscheidungen auch nach Durchführung der Besteuerung wirtschaftlich vernünftig bleiben.

Wir haben ein anderes Verständnis von den Aufgaben des Steuerrechts.

→ BFH, Urteil vom 29. November 2017, X R 3/16

Häusliches Arbeitszimmer

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Das häusliche Arbeitszimmer ist steter Quell von Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und Finanzamt. Es liegt in einem Graubereich zwischen beruflicher und privater Veranlassung. Der Gesetzgeber hat Vorgaben gemacht, unter welchen Voraussetzungen die berufliche Veranlassung und unter welchen Voraussetzungen die private Veranlassung überwiegen soll. Daran ist geknüpft, ob und in welcher Höhe die Aufwendungen abzugsfähig sind. Die Finanzgerichte versuchen, diese Vorgaben im Einzelfall auszufüllen und anzuwenden.

Was ist ein häusliches Arbeitszimmer?

Ein häusliches Arbeitszimmer ist laut Finanzverwaltung „ein Raum, der seiner Lage, Funktion und Ausstattung nach in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebunden ist, vorwiegend der Erledigung gedanklicher, schriftlicher, verwaltungstechnischer oder -organisatorischer Arbeiten dient und ausschließlich oder nahezu ausschließlich zu betrieblichen und/oder beruflichen Zwecken genutzt wird; eine untergeordnete private Mitbenutzung (< 10 %) ist unschädlich.“

Die Aufwendungen für außerhäusliche Räume kann man unbeschränkt als Betriebsausgaben geltend machen. Als außerhäusliches Arbeitszimmer gelten auch Räume, die zwar im gleichen Gebäude liegen wie die Privatwohnung, aber baulich abgegrenzt sind. Beispiel: Ein Handelsvertreter hat in einem Mehrfamilienhaus zwei Einheiten angemietet, die eine nutzt er als Wohnung, die andere als Büroräume.

Kein Arbeitszimmer, sondern bloß eine Arbeitsecke liegt vor, wenn der beruflich genutzte Raum auch zu privaten Zwecken genutzt wird. Beispiel: Ein Raum in einer Zweizimmerwohnung wird mit einem Raumteiler in eine Schlafecke und eine Arbeitsecke unterteilt. Die Aufwendungen für solche Räume können – jedenfalls nach Auffassung des Bundesfinanzhofs – nicht als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, auch nicht anteilig.

Häusliches Arbeitszimmer

Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer berücksichtigt das Finanzamt nur dann unbegrenzt, wenn das Arbeitszimmer „den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung“ bildet. Bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 Euro jährlich kann man sie ansetzen, wenn es nicht den Mittelpunkt der Betätigung bildet, aber kein anderer Arbeitsplatz im notwendigen Umfang zur Verfügung steht.

Zahlreiche Einzelheiten, welche Kosten man unter welchen Voraussetzungen berücksichtigen muss, hat das Bundesfinanzministerium in einem aktuellen Rundschreiben erläutert. Dabei hat es die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus den letzten Jahren berücksichtigt. Hinweise zur praktischen Umsetzung gibt die Oberfinanzdirektion Niedersachsen in einer etwas älteren Verfügung.

Noch Fragen?

Sprechen Sie uns gerne an.

→ BMF, Schreiben vom 6. Oktober 2017, IV C 6 – S 2145/07/10002 :019: „Einkommensteuerliche Behandlung der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nach § 4 Absatz 5 Satz 1 Nummer 6b, § 9 Absatz 5 und § 10 Absatz 1 Nummer 7 EStG“
→ OFD Niedersachsen, Verfügung vom 27. März 2017, S 2354 – 118 – St 215: „Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer; Allgemeiner Überblick“

Paragraphenreiter vergaloppiert sich

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Wer einen Steuerberater beauftragt und dem Finanzamt eine Einzugsermächtigung erteilt, braucht sich um keine steuerliche Frist mehr selbst zu kümmern. Besser noch: Wenn der Steuerberater dem Finanzamt eine Vollmacht vorlegt, darf das Finanzamt den Steuerpflichtigen nicht mehr mit Post belästigen, sondern muss sich an den Steuerberater wenden. So jedenfalls der Grundsatz (§ 122 Abs. 1 Satz 4 der Abgabenordnung und Abschnitt 69 Abs. 4 des Anwendungserlasses zur Abgabenordnung).

Fehler im Finanzamt

Leider passiert es immer wieder mal, dass der Sachbearbeiter im Finanzamt eine Vollmacht übersieht. Automatisiert erlassene Steuerbescheide sind meist richtig adressiert, aber fehleranfällig sind alle Vorgänge, bei denen „Handarbeit“ nötig ist. So beispielsweise Schätzungsbescheide, die das Finanzamt erlässt, wenn vom Steuerpflichtigen keine Steuererklärung eingeht. In einem Fall hat ein Finanzbeamter in Baden-Württemberg am 29. Dezember 2009 einen Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2003 erlassen und an den Steuerpflichtigen übersandt. Der Empfänger hatte aber einen Steuerberater bevollmächtigt und durfte sich darauf verlassen, dass der alles erfährt und sich um alles kümmert. Er ignorierte also den Bescheid.

Schätzung völlig verkehrt

Zwei Jahre später stellte das Finanzamt unter Beteiligung des Steuerberaters fest, dass die Schätzung der Einkünfte völlig verkehrt war. Tatsächlich hatte der Steuerpflichtige im Jahr 2003 einen Verlust erlitten, der mit Einkünften der Folgejahre zu verrechnen war. Das Finanzamt erließ im September 2011 einen neuen Bescheid und stellte zumindest einen Teil der Verluste förmlich fest. Den neuen Bescheid adressierte es zutreffend an den Steuerberater.

Einspruchsverfahren

Der Steuerberater legte Einspruch gegen die „zu niedrige“ Verlustfeststellung ein. Daraufhin widmete sich ein Paragraphenreiter in der Rechtsbehelfsstelle des Finanzamts der Akte. Er wies den Einspruch zurück, ohne sich inhaltlich mit den Verlusten zu beschäftigen. Seine Argumente: Der Bescheid vom 29. Dezember 2009 sei falsch adressiert gewesen, und der Bescheid aus September 2011 sei nach Ablauf der Verjährungsfrist ergangen, also seien beide unwirksam. Die Verluste seien nicht höher und nicht niedriger festzustellen, sondern gar nicht mehr. Er hob den Verlustfeststellungsbescheid auf.

Klage erfolgreich

Das Klageverfahren war in letzter Instanz erfolgreich. Der Bescheid vom 29. Dezember 2009 war zwar falsch adressiert, hat aber den richtigen Adressaten – den Steuerberater – doch irgendwann erreicht. Das genügt, um den Eintritt der Verjährung zu verhindern. Der Bundesfinanzhof stellt fest, dass die Versuche des Finanzamtes, sich mit Überlegungen zum „Zustellwillen“ und anderen formalen Verrenkungen ins Recht zu setzen, in einem Rechtsstaat fehlplatziert sind:

„Letztlich wäre die behauptete Aufgabe des Zustellwillens auch aus rechtlichen Gründen unbeachtlich (unzulässige Rechtsausübung). Das Finanzamt hat einen nachvollziehbaren Grund für die angebliche Aufgabe des Zustellwillens nicht dargetan. Das denkbare Ziel, die Feststellung von Verlusten zu verhindern, wäre jedenfalls mit dem gesetzlichen Auftrag, die Steuern gleichmäßig festzustellen, nicht vereinbar.“

Ergebnis

Die Verjährung wirkt in beide Richtungen, zugunsten wie zulasten des Finanzamtes, und umgekehrt zugunsten wie zulasten des Steuerpflichtigen. Wenn das Finanzamt eine Maßnahme ergriffen hat, um den bevorstehenden Eintritt der Verjährung zu verhindern, ist es daran gebunden, auch wenn es später bemerkt, dass bei diesem Steuerpflichtigen nicht so viel zu holen ist wie geplant.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. April 2017, IX R 50/15

Gesetzliche Rente steuerpflichtig

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Mensch mit Rollator auf KopfsteinpflasterSeit 2005 ist die gesetzliche Rente steuerpflichtig. Schon damals wurde gewarnt: Damit müssen Millionen Menschen eine Steuererklärung abgeben, viele von ihnen zum ersten Mal in ihrem Leben. Jahr für Jahr steigt der Besteuerungsanteil der Rente, und die Anzahl der Betroffenen wächst entsprechend.

Win-Win-Lösung: Veranlagung von Amts wegen

Das Finanzministerium Mecklenburg-Vorpommern hat erkannt, dass die Finanzämter mit der Anzahl der Steuererklärungen überfordert sind. Als Abhilfe wird in Mecklenburg-Vorpommern die Veranlagung von Amts wegen erprobt. Die Rentner, die ausschließlich Renten und Kapitalerträge beziehen, sollen keine Steuererklärung mehr abgeben. Das Finanzamt wird die Rente, die die Rentenversicherung elektronisch meldet, automatisch als Einnahme berücksichtigen und einen Steuerbescheid verschicken. Steuern auf Kapitalerträge führen ohnehin schon die Kreditinstitute ab. So können die betroffenen Bürger darauf verzichten, die Formulare für die Steuererklärung auszufüllen, und die Finanzbeamten brauchen diese Steuererklärungen nicht mehr zu bearbeiten. Eine Win-Win-Situation, so das Finanzministerium.

Vorsicht, Ausgaben absetzen!

Ausgaben berücksichtigt das Finanzamt jedoch bei diesem Verfahren nicht. Wer gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Einrichtungen mit Spenden unterstützt oder wer Aufwendungen für Handwerker oder haushaltsnahe Dienstleistungen hat, kann das in einer Steuererklärung steuerlich geltend machen. Häufig sind auch außergewöhnliche Belastungen zu berücksichtigen, wenn die Krankenversicherung nicht alle Krankheitskosten übernimmt oder eine Behinderung sich steuerlich auswirkt. Deswegen lohnt es sich für die Mehrzahl der Rentner, weiterhin Belege zu sammeln und beim Finanzamt einzureichen. Nach Angaben des Landesfinanzministeriums kommen bei 58 Prozent der Betroffenen mehr als 100 Euro zusammen, die bei der Veranlagung von Amts wegen unter den Tisch fallen würden.

Weiterhin Steuererklärungspflicht beim Zusammentreffen verschiedener Einkünfte

Das neue Verfahren eignet sich nur für Steuerpflichtige, die neben Renten keine Einkünfte beziehen, die der tariflichen Einkommensteuer unterliegen. Unschädlich sind Kapitalerträge und pauschal besteuerte geringfügige Beschäftigungen (Minijobs). Wenn allerdings beispielsweise Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus einer gewerblichen Beteiligung erzielt werden, muss eine vollständige Steuererklärung angefertigt werden.

Fazit

Bei dem Modellversuch des Finanzministeriums Mecklenburg-Vorpommern macht sich die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung bemerkbar. Ohne Zutun des Bürgers können die Finanzämter Steuerbescheide erlassen, die zumindest in den wesentlichen Punkten richtig sind. Und das Finanzministerium geht auch offen mit den Schwächen um, die das System (noch) hat, insbesondere der fehlenden Berücksichtigung von Ausgaben. Für viele Betroffene dürfte die Abwägung trotz dieser Schwächen dahin ausfallen, dass das lästige Sammeln von Belegen ein Ende haben kann.

Amtliche Informationen: → http://www.steuerportal-mv.de/Meldungen/Amtsveranlagungsverfahren-für-Rentnerinnen-und-Rentner/

Investmentfonds im Abseits

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Einmal im Jahrzehnt erfolgt ein Systemwechsel in der Besteuerung von Kapitalvermögen. Zum 1. Januar 2018 tritt eine Reform des Investmentsteuergesetzes in Kraft. Neun Jahre nach Einführung der Abgeltungsteuer und 18 Jahre nach dem Ende des Anrechnungsverfahrens ändern sich damit mal wieder die Rahmenbedingungen für Kapitalanlagen grundlegend.

Eckpunkte

Mit dem Gesetz zur Reform der Investmentbesteuerung (Investmentsteuerreformgesetz – InvStRefG) vom 19. Juli 2016 reagiert der Gesetzgeber auf die fortschreitende Internationalisierung der Finanz- und Wirtschaftsbeziehungen. Die Investmentsteuerreform soll die Besteuerung von Investmentfonds vereinfachen und Steuerschlupflöcher schließen. Sowohl aktiv gemanagte Wertpapierfonds und Indexfonds (ETFs) als auch offene Immobilienfonds fallen unter die Neuregelungen.

Bisher wurden Investmentfonds transparent besteuert. Die enthaltenen Wertpapiere wurden den einzelnen Anlegern gedanklich zu Bruchteilen zugerechnet. Gewinnausschüttungen, Zinszahlungen, Mieterträge, Veräußerungsgewinne und anzurechnende Steuern hat die Fondsgesellschaft verwaltet und diese Kennziffern so detailliert veröffentlicht, dass die Depotbank für jeden Anleger eine Steuerbescheinigung ausstellen konnte. Der Anleger hatte bei einem Investment der Fondsgesellschaft in Wertpapiere Steuern so zu zahlen, als ob er direkt selbst in die Wertpapiere investiert hätte. Dadurch wurden Investmentfonds der Direktanlage steuerlich weitgehend gleichgestellt. Jeder Anleger hatte die Möglichkeit, sich nach rein wirtschaftlichen Kriterien für Investmentfonds oder für eine Direktanlage zu entscheiden.

Künftig erfolgt eine zweistufige Besteuerung. Die Gewinnausschüttungen, Zinszahlungen, Mieterträge, Veräußerungsgewinne und anzurechnenden Steuern werden weiterhin von der Fondsgesellschaft verwaltet, aber nicht mehr an die Depotbank gemeldet, sondern ans Finanzamt. Das Finanzamt erhebt dann Körperschaftsteuer auf den Gewinn. Zusätzlich führt die Depotbank jährlich Abgeltungsteuer auf eine fiktive Rendite des Fondsanteils ab, die bei Veräußerung des Fondsanteils durch Abgeltungsteuer auf die tatsächliche Wertentwicklung ersetzt wird. Um die Doppelbesteuerung abzumildern, wird ein Teil der Erträge steuerfrei gestellt. Effektiv kommen so zu den 15% Körperschaftsteuer noch 5% bis 25% Abgeltungsteuer hinzu.

Effekte für Privatanleger

Die Entscheidung für Investmentfonds oder für eine Direktanlage muss künftig auch unter steuerlichen Gesichtspunkten getroffen werden. Die Direktanlage ist ab 2018 in der Regel steuerlich günstiger. Der Effekt auf die Rendite nach Steuern beläuft sich in einem typischen Fall (Aktienfonds, ausschüttend, Rendite vor Steuern 6% p.a.) auf 0,3 Prozentpunkte jährlich — statt 4,5% Rendite nach Steuern kommen nur noch 4,2% beim Anleger an.

Noch günstiger als die Direktanlage in Wertpapiere ist es aus steuerlicher Sicht, in Anleihen zu investieren, also einem Unternehmen ein Darlehen zu gewähren. Als Privatanleger zahlt man zwar in beiden Fällen 25% Abgeltungsteuer. Das Unternehmen kann aber seine operativen Gewinne in größerem Umfang über Zinszahlungen an die Kapitalgeber auskehren als über Gewinnausschüttungen. Denn die Zinszahlungen mindern die Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer, die das Unternehmen zahlen muss. Diese Benachteiligung von Aktien und Aktienfonds widerspricht dem erklärten Ziel der Politik, Sparen für die Altersvorsorge und Eigenkapital-Investitionen attraktiv zu gestalten.

Vorzeitige Anforderung einer Steuererklärung ohne Begründung

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Wenn man eine Steuererklärung verspätet abgibt, kann das Finanzamt einen Verspätungszuschlag festsetzen. Aber was ist „verspätet“? Dazu hat der Bundesfinanzhof sich geäußert.
Steuerbescheid

Grundregel: 31. Mai / 31. Dezember des Folgejahres

Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Einkommensteuererklärung und andere jährlich wiederkehrende Steuererklärungen bis zum 31. Mai des Folgejahres abgegeben werden müssen. Für Steuerpflichtige, die sich durch einen Steuerberater vertreten lassen, wird diese Frist bis zum 31. Dezember verlängert. Das ergibt Sinn, denn sonst würde der Steuerberater bis März oder April auf die Unterlagen von Kreditinstituten und Krankenkassen warten, im Mai alle Steuererklärungen gleichzeitig anfertigen und hätte von Juni bis Dezember nichts zu tun.

Vorzeitige Anforderung

Gelegentlich kommt Post vom Finanzamt: Im „Interesse einer ordnungsgemäßen Durchführung des Besteuerungsverfahrens“ oder zur „gleichmäßigen Auslastung“ der Finanzbeamten wird die Steuererklärung vorzeitig angefordert. Nicht zum 31. Dezember, sondern typischerweise schon im Juli, August oder September. Dabei handelt es sich um eine vorzeitige Anforderung, die im Ermessen des Finanzamtes steht. Ermessen bedeutet: Das Finanzamt hat einen Entscheidungsspielraum, muss aber „ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens“ einhalten (§ 5 der Abgabenordnung).

Ein Textbaustein ist keine Begründung

Ob das Finanzamt sich an diesen Rahmen hält, kann nur beurteilt werden, wenn es eine Begründung für die vorzeitige Anforderung gibt. Der Bundesfinanzhof hat festgestellt, dass jedenfalls der Textbaustein „Interesse einer ordnungsgemäßen Durchführung des Besteuerungsverfahrens“ keine brauchbare Begründung ist. Das Finanzamt darf in diesem Fall keinen Verspätungszuschlag festsetzen, wenn man den Termin im Juli, August oder September ignoriert. Wichtig ist nur, dass die Steuererklärung rechtzeitig vor dem 31. Dezember eingeht.

Neue Rechtslage ab 2018

Für die Steuererklärungen ab 2018 hat der Gesetzgeber die Rechtslage geändert. Er gewährt grundsätzlich zwei Monate mehr Zeit für die Steuererklärungen. Die Steuererklärungen für 2018 brauchen erst zum 31. Juli 2019 bzw. 2. März 2020 (der 29. Februar 2020 ist ein Samstag) eingereicht zu werden, im Gegenzug werden die Finanzämter häufiger als bisher Verspätungszuschläge festsetzen dürfen.

BFH, Urteil vom 17. Januar 2017, Aktenzeichen VIII R 52/14

Steuern sparen beim Wohnungskauf

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Grunderwerbsteuer ist aus Sicht der Volkswirte eine der lästigsten Steuerarten: Sie wird erhoben ohne Rücksicht auf Gewinn, ohne Wertschöpfung, hemmt den Handel mit Immobilien und behindert Umstrukturierungen sogar in Unternehmensgruppen, die auf den ersten Blick gar nichts mit Immobilien zu tun haben. Seit die Bundesländer den Steuersatz frei bestimmen können, ist er mancherorts von 3,5 % auf 6,5 % gestiegen, und das, obwohl die Immobilien schon ohne Grunderwerbsteuer immer teurer werden.

Zumindest bei Kaufverträgen über einzelne Eigentumswohnungen oder Teileigentum besteht die Chance, ein paar hundert Euro zu sparen, wenn man den Kaufvertrag richtig formuliert. Bekannt ist bei fast allen Notaren, dass die Einbauküche aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann. Aus einer Wohnung für 150.000 Euro mit hochwertiger gebrauchter Einbauküche (6,5 % Steuer: 9.750 Euro) wird so eine Wohnung für 147.000 Euro (6,5 % Steuer: 9.555 Euro) plus eine Einbauküche für 3.000 Euro (steuerfrei). Wie der Bundesfinanzhof entschieden hat, gilt das nicht nur für Einbauküchen und sonstiges Zubehör, sondern auch für den Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, lässt sich der letzten Verwalterabrechnung entnehmen.

Anders verhält es sich beim Erwerb einer Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung. Hier unterfällt der ganze Kaufpreis, das sog. Meistgebot, der Grunderwerbsteuer. Die Instandhaltungsrücklage wird nicht abgezogen. Ob der Bundesfinanzhof irgendwann diese widersprüchliche Behandlung auflösen wird – dann sicher in Richtung Steuerpflicht der Instandhaltungsrücklage –, ist offen. Bis dahin ist zu empfehlen, die Instandhaltungsrücklage offen im Wohnungskaufvertrag auszuweisen.

BFH, Urteil vom 9. Oktober 1991, Aktenzeichen II R 20/89
BFH, Urteil vom 12. März 2016, Aktenzeichen II R 27/14

Nachtrag

Inzwischen ist ein neues Verfahren beim Bundesfinanzhof anhängig. Das Finanzgericht Köln hat die Instandhaltungsrücklage für steuerpflichtig gehalten. Dagegen hat die Klägerin Revision eingelegt.

Finanzgericht Köln, Urteil vom 17. Oktober 2017, Aktenzeichen 5 K 2297/16
BFH, Verfahrensmitteilung zu Aktenzeichen II R 49/17