Grunderwerbsteuer: Reform zum 1. Juli 2021

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Der Gesetzgeber erhöht die Grunderwerbsteuer zur Mitte des Jahres 2021.

Steuersatz unverändert

Unverändert bleiben die Steuersätze. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen) des Grundstückswertes. In Bremen und Niedersachsen gelten 5,0 % (seit 1. Januar 2014).

Ziel: Share-Deals verhindern

Früher war es möglich, ein Grundstück in einer Gesellschaft zu verpacken und die Anteile („shares“) an der Gesellschaft zu veräußern. Eigentümer des Grundstücks war und blieb die Gesellschaft. Künftig will der Gesetzgeber auch solche Rechtsgeschäfte umfassend besteuern.

Quoten abgesenkt

Dazu wird es künftig steuerpflichtig, wenn eine Person mittelbar oder unmittelbar 90 % der Anteile an einer Gesellschaft erwirbt (bisher: 95 %). Auch Haltefristen vor und nach anderen Änderungen im Gesellschafterkreis werden verlängert.

Joint-Ventures ausgeschlossen

Ebenfalls steuerpflichtig wird der Erwerb einer Gesellschaft durch ein Joint-Venture mehrerer Erwerber. Der Steuer unterliegt ein Verkauf einer grundbesitzenden Gesellschaft künftig auch dann, wenn eine Person 89 % der Anteile erwirbt und eine andere Person die übrigen 11 % der Anteile.

Umstrukturierungen erschwert

Steuerbefreit sind bestimmte Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns. Voraussetzung ist aber, dass die Umstrukturierungen unter die Vorschriften des Umwandlungsgesetzes fallen. Zusätzlich sind mehrjährige Haltefristen einzuhalten. Dadurch werden die neuen Regelungen viele wirtschaftlich sinnvolle Umstrukturierungen behindern.

Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12. Mai 2021, BGBl. I 2021, 986

Steuern sparen beim Wohnungskauf

Grunderwerbsteuer ist aus Sicht der Volkswirte eine der lästigsten Steuerarten: Sie wird erhoben ohne Rücksicht auf Gewinn, ohne Wertschöpfung, hemmt den Handel mit Immobilien und behindert Umstrukturierungen sogar in Unternehmensgruppen, die auf den ersten Blick gar nichts mit Immobilien zu tun haben. Seit die Bundesländer den Steuersatz frei bestimmen können, ist er mancherorts von 3,5 % auf 6,5 % gestiegen, und das, obwohl die Immobilien schon ohne Grunderwerbsteuer immer teurer werden.

Zumindest bei Kaufverträgen über einzelne Eigentumswohnungen oder Teileigentum besteht die Chance, ein paar hundert Euro zu sparen, wenn man den Kaufvertrag richtig formuliert. Bekannt ist bei fast allen Notaren, dass die Einbauküche aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann. Aus einer Wohnung für 150.000 Euro mit hochwertiger gebrauchter Einbauküche (6,5 % Steuer: 9.750 Euro) wird so eine Wohnung für 147.000 Euro (6,5 % Steuer: 9.555 Euro) plus eine Einbauküche für 3.000 Euro (steuerfrei). Wie der Bundesfinanzhof entschieden hat, gilt das nicht nur für Einbauküchen und sonstiges Zubehör, sondern auch für den Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, lässt sich der letzten Verwalterabrechnung entnehmen.

Anders verhält es sich beim Erwerb einer Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung. Hier unterfällt der ganze Kaufpreis, das sog. Meistgebot, der Grunderwerbsteuer. Die Instandhaltungsrücklage wird nicht abgezogen. Ob der Bundesfinanzhof irgendwann diese widersprüchliche Behandlung auflösen wird – dann sicher in Richtung Steuerpflicht der Instandhaltungsrücklage –, ist offen. Bis dahin ist zu empfehlen, die Instandhaltungsrücklage offen im Wohnungskaufvertrag auszuweisen.

BFH, Urteil vom 9. Oktober 1991, Aktenzeichen II R 20/89
BFH, Urteil vom 12. März 2016, Aktenzeichen II R 27/14

Nachtrag

Inzwischen ist ein neues Verfahren beim Bundesfinanzhof anhängig. Das Finanzgericht Köln hat die Instandhaltungsrücklage für steuerpflichtig gehalten. Dagegen hat die Klägerin Revision eingelegt.

Finanzgericht Köln, Urteil vom 17. Oktober 2017, Aktenzeichen 5 K 2297/16
BFH, Verfahrensmitteilung zu Aktenzeichen II R 49/17