Steuern sparen beim Wohnungskauf

Grunderwerbsteuer ist aus Sicht der Volkswirte eine der lästigsten Steuerarten: Sie wird erhoben ohne Rücksicht auf Gewinn, ohne Wertschöpfung, hemmt den Handel mit Immobilien und behindert Umstrukturierungen sogar in Unternehmensgruppen, die auf den ersten Blick gar nichts mit Immobilien zu tun haben. Seit die Bundesländer den Steuersatz frei bestimmen können, ist er mancherorts von 3,5 % auf 6,5 % gestiegen, und das, obwohl die Immobilien schon ohne Grunderwerbsteuer immer teurer werden.

Zumindest bei Kaufverträgen über einzelne Eigentumswohnungen oder Teileigentum besteht die Chance, ein paar hundert Euro zu sparen, wenn man den Kaufvertrag richtig formuliert. Bekannt ist bei fast allen Notaren, dass die Einbauküche aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann. Aus einer Wohnung für 150.000 Euro mit hochwertiger gebrauchter Einbauküche (6,5 % Steuer: 9.750 Euro) wird so eine Wohnung für 147.000 Euro (6,5 % Steuer: 9.555 Euro) plus eine Einbauküche für 3.000 Euro (steuerfrei). Wie der Bundesfinanzhof entschieden hat, gilt das nicht nur für Einbauküchen und sonstiges Zubehör, sondern auch für den Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, lässt sich der letzten Verwalterabrechnung entnehmen.

Anders verhält es sich beim Erwerb einer Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung. Hier unterfällt der ganze Kaufpreis, das sog. Meistgebot, der Grunderwerbsteuer. Die Instandhaltungsrücklage wird nicht abgezogen. Ob der Bundesfinanzhof irgendwann diese widersprüchliche Behandlung auflösen wird – dann sicher in Richtung Steuerpflicht der Instandhaltungsrücklage –, ist offen. Bis dahin ist zu empfehlen, die Instandhaltungsrücklage offen im Wohnungskaufvertrag auszuweisen.

BFH, Urteil vom 9. Oktober 1991, Aktenzeichen II R 20/89
BFH, Urteil vom 12. März 2016, Aktenzeichen II R 27/14

Nachtrag

Inzwischen ist ein neues Verfahren beim Bundesfinanzhof anhängig. Das Finanzgericht Köln hat die Instandhaltungsrücklage für steuerpflichtig gehalten. Dagegen hat die Klägerin Revision eingelegt.

Finanzgericht Köln, Urteil vom 17. Oktober 2017, Aktenzeichen 5 K 2297/16
BFH, Verfahrensmitteilung zu Aktenzeichen II R 49/17

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